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去年年底以来，提前还房贷预约难、排队时间长等话题频登上热搜。不少房贷老客户抱怨“要是我的贷款利率也能降到现在这么低，我肯定不提前还了。”面对巨大的客户投诉压力和舆情风险，截至目前，还没有一家银行主动下调存量房贷利率。我国法律是否支持存量房贷利率调整？为什么银行没有像2008年那样自发下调？下调存量房贷利率到底会给银行带来多少损失？如果还有可能下调，银行会采取什么方案？近日，业内多位专业人士对这些问题进行了回应。
2019年10月8日起，我国新发放商业性个人住房贷款利率从原来参考基准利率，变为以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率只与利率重定价日前最近一期的LPR有关，但是加点部分就不能再变化。 最近急于提前还贷的存量房贷客户多是站上了前几年的房贷利率高位。尽管LPR近两年一直下行，但幅度有限，从2020年8月至今，5年期以上LPR累计下调0.35个百分点。而随着房贷政策的放松，首套房贷利率的加点下限却一路猛降，甚至可以不设下限。现在大批城市的首套房贷利率已经低至4%以下，少数地区已经降至3.7%的历史低位。总体看，不少存量房贷的利率已比新房贷利率高出1-2个百分点。 光大证券首席金融业分析师王一峰指出，2017年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性走高。2017-2018年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，其中2017-2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。 事实上，提前还贷难的问题受到了监管部门的高度关注。据北青报记者了解，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行和银保监会于2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。目前，已有多家国有大行向分支机构下发通知，要求及时响应客户还款诉求，改进提升服务质量，加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。 不难看出，无论是监管部门还是商业银行，在处理眼前的提前还贷问题时，着重强调了“合同约定”四个字。那么，如果消费者向法院起诉银行，要求按照现在的利率水平修改原来的房贷合同，法院会支持吗？ 民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？文章指出，首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。 山东高法表示，购房人买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，购房者不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。 上海新金融研究院副院长、浙商银行原行长刘晓春也指出，在最初签订房贷协议的时候，无论是银行还是客户都在承担以后几十年利率变化的不确定性。总体而言，这是市场双方博弈的结果。银行和借款人是平等的市场参与者，都应该承担自己的决策结果，不能因为市场变化对自己不利而质问对方是否合理，并单方面要求改变合同约定。 事实上，国内银行业自发下调存量房贷利率也有先例。2008年10月，央行将居民房贷的利率下限扩大从基准利率的0.85倍降至0.7倍。央行当时并没有对存量贷款利率是否调整做出明确规定。但据当时权威媒体的报道，一些中小银行率先承诺利率打七折，并推出贷款平移业务来抢夺存量用户。随后，国有大行也纷纷对存量房贷客户给予七折优惠利率。对于此前执行基准利率0.85倍优惠、无逾期记录的优质客户，有些银行甚至无需客户申请，就会自动给予优惠利率。这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷利率的优惠措施。 为什么现在没有银行愿意当“出头鸟”了呢？中信证券首席经济学家明明指出，2008年下调利率的背景与现在的经济环境存在三大不同。 首先是存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显着上升。截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年的规模仅为2.98万亿元，不足现有规模的1/10。此外，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在庞大的房贷规模和较高的占比背景下，存量房贷利率的调整对银行的收入、息差等指标都会产生更大的影响，因此政府部门和商业银行在决策时都必须更加谨慎。换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大。 其次，严监管背景下，通过同名转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低。2009年各家银行纷纷跟随调降存量贷款利率，一大原因是为了争夺或留存存量贷款客户，不得不陷入“价格战”。然而，目前的同名转按揭业务已经被监管严令叫停。去年5月某地方银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭业务，随即被总行和监管叫停。在此背景下，银行主动下调存量贷款利率的意愿也会进一步降低。 第三，当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。2008 年全球金融危机发生后，中国宏观经济承压，商品房销售大幅下滑。为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，央行下调了商业性个人住房贷款利率下限。然而当前伴随疫情冲击消退、各地稳增长计划积极出台并快速落地，消费预期持续改善，开年信贷投放积极，经济增长修复的前景较为明朗，下调存量贷款利率的紧迫性并未达到2008年的程度。 中信证券研究部统计了2009年以来新发个人住房按揭贷款利率、当期贷款基准利率以及净增规模，自2011年起，绝大多数时期按揭贷款利率高于基准利率。考虑到按揭摊还、贷款早偿、房屋置换等因素，越接近当前时点所发放的贷款，剩余比重就越高；相应的，其当时所定的加点幅度对于全体按揭贷款的平均加点幅度的权重也就越高。基于这一逻辑结合央行公布的个人购房贷款新增数据，中信证券研究部模拟测算得到目前存量贷款按揭利率较LPR的加点幅度高出约40.19bps（1bps=0.01%）。 结合上述测算结果，如果存量按揭贷款下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。若将存量按揭贷款实际执行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不调整，那么加权平均降幅可能达到50bps，对应银行利息收入减少1940亿元。 当然，这一情况比较极端，实际操作中更可能针对部分城市实施、申请要求较为严格，且采取阶梯式或差异化下调，因此假设最终符合下调要求的按揭贷款占全部贷款的25-50%之间，加点下降幅度保守估计为40bps，则对应银行按揭贷款利息收入减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。 明明认为，银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，有碍其经营的稳健性和可持续性，长远来看可能会影响银行业高质量服务实体经济的能力。2022年12月，我国商业银行整体净息差为1.91%，已下行至历史较低水平，是2010年有记录历来的历史最低值，也是首次突破2%的水平。此外，2022年5年期LPR累计下调了35bps，今年已经面临较大的LPR重定价压力，考虑到政策刺激信贷需求、鼓励银行向实体让利，LPR在2023年仍存调降空间，因此，在低息差和LPR下调的双重压力下，压降存量房贷利率会进一步增加银行经营难度，长期来看甚至可能会影响市场对银行盈利能力的预期，进而影响银行业经营的稳定性和服务实体经济的能力。 明明认为，参考2008-2009年的经验，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，确保银行释放的利息收入控制在合理范围内。考虑到降低存量按揭贷款利率可以减轻居民负债端压力，有利于刺激消费，推动住房销售尽快复苏，具有一定现实意义，“因此我们也不能完全排除下调的可能性。” 招联金融首席研究员董希淼建议，相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。 “考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，采取有效措施减少住房贷款提前还款行为，引导居民将储蓄转化为消费和投资，将为恢复和扩大消费、促进经济社会加快复苏提供有力支撑。 刘晓春表示，如果真的要降低存量贷款利率，首先，不应该出台统一的规定。要允许各家银行根据自身的市场战略和客户结构来决定是否要降低存量贷款利率，应该允许银行和客户进行协商，自主决定。此外，在银行内部也不能“一刀切”。全国各地房地产市场不一样，也需要根据楼市情况，与客户协商解决。至于怎么降、降多少、降多长时间，这些都应该由银行和客户双方协商决定。而且降低存量贷款利率应该是暂时性的调整，不能无限期延长，除非双方都同意。 明明也认为，参考2008-2009年的经验，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力：有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异，如何制定合适的政策兼顾效率与公平，如何确保政策顺利落地都存在较大的挑战。 董希淼则认为，在执行过程中，可以不用区分地域、首套房还是二套房、固定利率还是浮动利率，各地可以通过市场利率定价自律机制来召集银行商讨，形成一定的标准并加以实施。 董希淼建议，可根据房贷利率水平分三档实施：到2023年1月1日，房贷利率在6.0%以上的存量房贷可打85折，或下降100个基点；房贷利率在5.5%~6.0%之间的存量房贷可打9折或者降60个基点；房贷利率在5.0%~5.5%之间的打95折或者降30个基点。在降低利率时，银行无需与借款人重新签订纸质合同，可采取此前贷款基准利率转为LPR利率时的做法，即向符合条件的借款人发送信息确认即可。而所谓阶段性，则可将时间暂定为三年，三年之后可以根据实际情况再做研究。 专业人士普遍认为，下调存量房贷利率，不能通过行政命令“一刀切”，要设定调整期限，不能永久生效。 “可以明确的是，如果通过行政命令，永久性降低存量贷款利率，这对房地产市场复苏更为不利。因为，如果未来市场利率整体上升，会对银行经营造成影响，为了减少未来风险的不确定性，银行可能就不愿意发放长期的住房贷款了，会对当下房屋销售产生消极影响。”刘晓春表示。 |
